“2022年以来，我们小区的生活垃圾清理不及时，车辆乱停乱放，房屋漏水、电梯出现故障等给物业反映得不到及时维修解决，这种生活环境让我们苦不堪言……我们都觉得物业费白交了。现在物业公司要退出，却要我们全额缴纳物业费，还将我们几百户业主起诉到法院，这还有没有道理可讲？”2024年3月，凉州区检察院民事检察部门在办理某物业公司与某小区业主物业合同纠纷案件走访调查过程中，小区居民们纷纷提出意见。

深入调研，多方联动查症结

物业问题关乎千家万户，与百姓生活息息相关，更牵动着社会安全稳定的末梢神经,如处理不当极易引发群体性事件。为了进一步查清案件症结，厘清监督思路，承办检察官与区法院的法官们进行了充分沟通。“小区居民们提出的问题在诉讼中也有反映，绝大多数物业合同纠纷案件是物业服务企业作为原告提起诉讼，而业主多以绿化、卫生、安全等方面存在服务瑕疵作为抗辩理由，近两年来此类案件逐年递增，法院审判压力很大。我们也向相关监管部门提出了司法建议，但效果还不明显。”法院立案庭的负责同志这样介绍。

从法院回到单位，民事行政检察部门与公益诉讼部门召开了检察官联席会议，就小区内存在的消防安全隐患、物业矛盾纠纷等问题进行研判分析，提出了组建专案组以“民事+行政+公益诉讼”融合履职推动小区安全隐患整治和物业纠纷诉源治理的方案。3月下旬，专案组迅速行动，先后深入街道、社区、住建、消防、安全等部门开展走访调查，与物业公司管理人员、小区业主进行恳谈，全面了解小区物业管理、消防安全等方面存在的问题，梳理出相关问题线索15条。同时联合区法院、区住建局及街道等单位和部门召开物业管理及物业服务合同纠纷诉源治理座谈会，邀请人大代表、政协委员到会监督和指导，深入分析研判小区物业管理中存在的监管问题和物业纠纷形成的主要症结。

融合履职，守护小区“安全”与“安宁”

2024年4月，凉州区检察院公益诉讼部门结合前期走访调查，决定开展居民住宅小区消防安全开展专项监督行动。办案检察官深入辖区各街道住宅小区，重点排查住宅楼宇安全出口不畅通、灭火器配备不全、公共区域杂物堆积等安全隐患，针对住宅小区居民“飞线”充电、在燃气管道上私搭乱接插排等问题，组织区住建、应急、消防及城区各街道等部门（单位）召开听证会，共同会诊消防安全治理中的难点与痛点，商讨治理对策，制发诉前检察建议9件，防患于未“燃”。

与此同时，凉州区检察院与案涉物业公司召开恳谈会，就矛盾纠纷的化解听取意见，开展释法说理。同时，联合法院、住建、街道等多部门协调联动开展矛盾纠纷源头化解，搭建起物业企业与业委会、业主的“沟通桥梁”，引导案涉物业企业通过非诉方式在法治轨道内解决矛盾。最终，在多部门联动下，该物业企业与小区业主通过协商解决了物业费缴纳问题，从检察机关撤回了监督申请。

2024年5月，凉州区检察院结合该案办理中发现的辖区内物业服务管理的投诉量大，物业服务矛盾纠纷较为突出，物业监督管理机制不顺畅，未形成协同共治的管理格局等突出问题，联合区法院就推进物业服务企业规范化管理、构建物业纠纷多元协同化解机制等提出可行性建议和意见，形成调研报告专题向党委进行报告，得到区委主要领导批示，责成相关部门认真分析研究提出落实措施。同时，该院针对办案中发现的物业服务企业监管不到位、矛盾纠纷化解不及时等方面存在的管理问题，向住建部门及相关街道制发社会治理检察建议，积极推动主管部门和街道、社区落实管理责任。2024年7月，该院又联合区纪委监委共同开展“回头看”，实地走访了解住建部门及街道、社区落实检察建议的情况，确保检察建议刚性落实。

“物业合同纠纷多发，是基层社会治理中不可忽视的问题。检察机关的检察建议很及时，也很有针对性，为我们做好属地管理，强化小区管理，及时排查矛盾纠纷等提出了良好建议。通过近一段时间的集中攻坚，我们化解了很多风险隐患，老百姓对我们街道、社区的工作满意度很高。”某街道负责同志这样将检察官介绍。

强化宣传，法治引领共促治理

“物业合同纠纷多发，究其原因既有物业服务企业自身存在的服务不到位问题，也有业主依法维权意识不强，居委会、业委会、物业服务企业三方融合较差，行政监管缺失、监管措施单一、监管力度不强等因素。但各方依法解决纠纷能力欠缺，也是不容忽视的问题。我们可以借此机会开展一次全方位的普法宣传，引导各方提高运用法治思维减少对抗、解决纠纷、化解矛盾的能力。”在案件总结会议上，检察官们纷纷谈到。

2024年7月开始，凉州区检察院积极深入企业、街道、社区开展法治宣讲，以《民法典》《物业管理条例》等法律法规为重点，围绕“物业费缴纳”“高空抛物”“私搭乱建”“饲养宠物扰民”“楼顶漏雨”等与物业服务相关、群众关心的热点问题，通过以案释法、发放宣传册、设立法律咨询台等方式，将法律知识送到居民家门口，进一步引导群众依法正确表达诉求，妥善处理与物业企业的矛盾纠纷。法检协同发力，联合住建、市场监管、消防等部门共同对物业企业推送相关信息和案例，保持物业企业对相关法律法规的关注度，引导物业企业规范管理。与街道联合开展业主委员会成员法律法规和业务培训，围绕物业管理中矛盾纠纷易发点，结合实际案例开展政策法规宣传和培训活动，加强业主委员会规范化运作，提高业主委员会成员任职素质和履职能力，更好地发挥业主委员会的桥梁作用，协调好物业企业与业主的关系，实现各方满意，共创美好家园。

签发：董洪亮