【裁判要旨】1、从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。2、对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2018）最高法民再448号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：广西恒冠建设集团有限公司。

法定代表人：罗家辉，该公司董事长。

委托诉讼代理人：梅细扬，广西君桂律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁柳宁，广西君桂律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：王秋祥。

委托诉讼代理人：陈文仙（王秋祥之妻），住福建省莆田市城厢区。

委托诉讼代理人：王玮（王秋祥之子），住广西壮族自治区北海市海城区。

一审第三人：北海尚源居房地产开发有限公司。

法定代表人：王合娟，该公司董事长。

再审申请人广西恒冠建设集团有限公司（以下简称恒冠公司）因与被申请人王秋祥、一审第三人北海尚源居房地产开发有限公司（以下简称尚源居公司）案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民终216号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年9月30日作出（2018）最高法民申1960号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人恒冠公司的委托诉讼代理人梅细扬、梁柳宁，被申请人王秋祥的委托诉讼代理人陈文仙、王玮到庭参加诉讼。一审第三人尚源居公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

恒冠公司申请再审称，（一）本案有新的证据，足以推翻原判决。原审判决后，恒冠公司从北海市不动产登记中心调取了《不动产登记档案查询结果证明》，证明案涉房屋存在在建工程抵押。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款也规定，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。王秋祥和尚源居公司签订的《“尚源大厦”商品房预约合同》（以下简称《商品房预约合同》）既未取得抵押权人的同意，亦未通知抵押权人，依法应当认定为无效。因《商品房预约合同》无效，王秋祥对案涉房屋的物权不能实现，其据以排除执行的民事权益，即对案涉房屋享有的可期待并可确定实现的物权不复存在。故王秋祥不是本案的适格主体。（二）原审认定的基本事实缺乏证据证明，且认定事实的主要证据系伪造。王秋祥与尚源居公司之间的商品房买卖合同关系和付款事实均属虚假，王秋祥不是真实的房屋购买人。首先，《商品房预约合同》和购房款收据系王秋祥伪造，不能作为有效证据采信。本案所涉交易真实性存疑，恒冠公司申请对该两份证据中尚源居公司盖章的形成时间进行鉴定，以证明该两份证据系伪造。其次，王秋祥支付购房款的事实不能成立。王秋祥在本案中以大额现金付款，且实际支付金额、时间与合同的约定并不一致，付款后只有收据，未开具相应的发票或完税凭证，不符合商品房交易习惯。鉴于尚源居公司存在与其他买受人恶意串通的先例，恒冠公司有理由相信王秋祥支付购房款的事实是不真实的。再次，王秋祥对未签署正式的商品房买卖合同以及未及时办理产权预告登记备案，存在过错。（三）原审适用法律确有错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条来认定王秋祥对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益，不应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《建设工程优先受偿权批复》）第二条的规定。前者属于新法和上位法，后者属于旧法和下位法，故本案应优先适用新法即《执行异议和复议规定》。恒冠公司被尚源居公司拖欠的债务属于建设工程款，其对案涉工程享有优先受偿权，该优先权的设立并不是解决经营收益权的问题，而是解决农民工工资被拖欠的问题，进而有效保障建筑工人获得工资等基本生存权，以维护社会稳定。王秋祥在本案中的购房行为是一种商业投资，是赚取收益的经营性行为。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，王秋祥对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其排除执行的请求不应得到支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第六项的规定，请求本院撤销二审判决；改判驳回王秋祥的诉讼请求；一、二审诉讼费由王秋祥负担。

王秋祥辩称，（一）北海市至今都没有商品房限购政策，其购买案涉房屋合法。（二）案涉房屋是其于2014年4月14日向尚源居公司购买，有银行转账凭证和购房合同原件为证，恒冠公司所称的“串通伪造”纯属捏造。（三）《商品房预约合同》未备案是尚源居公司的过错所致，王秋祥对案涉房屋抵押给案外人的事实不知情。

王秋祥向一审法院起诉请求：1.撤销广西壮族自治区北海市中级人民法院（以下简称北海中院）（2016）桂05执异139号执行裁定，排除执行位于北海市西南大道以北、××以东“尚××大厦”××单元××房并解除对上述房屋的查封；2.尚源居公司协助王秋祥将位于北海市西南大道以北、××以东“尚××大厦”××单元××号房××至王秋祥名下，转移登记产生的费用按照法律规定各自承担；3.恒冠公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2014年4月14日，王秋祥与尚源居公司签订《商品房预约合同》一份，约定王秋祥向尚源居公司认购尚源居大厦2单元2504号房，房屋总价款为239445元。合同签订当日，王秋祥向尚源居公司支付购房款239445元。

王秋祥名下登记有位于北海市公园路39号京都花园4号楼B单元0801号房屋[房产证号：北房权证（2009）字第006995号]和位于北海市湖海路××银××公寓××单元××号房屋[房产证号：北房权证(2015)字第032574号]。

恒冠公司因工程进度款的支付问题与尚源居公司产生纠纷，后恒冠公司向北海仲裁委员会提起仲裁申请，北海仲裁委员会受理该案后，于2015年9月21日委托北海市海城区人民法院（以下简称海城区法院）对尚源居公司价值5511.12万元的财产进行保全，海城区法院于2015年9月22日向北海市房地产交易中心发文预查封包括案涉房屋在内的l42套房产。2016年5月6日，北海仲裁委员会作出北仲调字(2015)第186号调解书，明确：尚源居公司尚欠恒冠公司工程款本金3443万元，双方同意按照月利率2％计算逾期付款利息，截至2016年4月15日，应付利息为1895.23万元，本息合计5338.23万元，逾期支付，尚源居公司应以5338.23万元为本金，按照月利率2％计算，向恒冠公司支付利息，利息支付至付清全部款项止。同日，北海仲裁委员会作出北仲裁字(2015)第186号裁决书，裁决恒冠公司对尚源居公司应付的3443万元“尚源大厦”工程款享有优先受偿权。后因尚源居公司未履行上述生效法律文书确定的义务，恒冠公司向北海中院申请强制执行。在该案执行过程中，王秋祥以法院查封的案涉房屋系其合法购买为由，提出执行异议，北海中院经审查认为，因案外人王秋祥名下已有其他用于居住的房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条要求异议人应符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，故异议理由不能成立，遂作出(2016)桂05执异l39号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。

一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，焦点问题在于王秋祥对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”即只要买受人对被执行的商品房符合法定保护的条件，法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。本案中，关于王秋祥与尚源居公司是否存在商品房买卖合同关系的问题，王秋祥与尚源居公司签订的《商品房预约合同》，约定了商品房的基本情况、房屋价款、付款时间及方式等合同内容，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。该预约合同虽然尚不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但该预约合同签订后，王秋祥已依约向尚源居公司支付了购房款，而尚源居公司也向王秋祥交付了案涉房屋，双方已履行了商品房买卖合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，应认定王秋祥与尚源居公司之间的商品房买卖合同关系成立，且该买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。恒冠公司对该买卖合同关系及购房款交付的真实性提出质疑，但未提供充分证据佐证，不予采信。虽然王秋祥在法院查封案涉房屋前已与尚源居公司订立房屋买卖合同，并已支付全部购房价款，但据查明，其名下已有其他用于居住的房屋，不符合上述条款的第二项情形，王秋祥对案涉房屋不完全符合法律规定的保护条件，不能排除法院对该房屋的强制执行，其请求排除恒冠公司对该房屋的执行，不予支持。

此外，关于王秋祥要求尚源居公司为其办理房屋过户的问题，因该诉求系基于王秋祥与尚源居公司之间的商品房买卖合同关系，与本案非同一法律关系，亦不属于本案审理范围，不予处理。

一审法院判决：驳回王秋祥的诉讼请求。

王秋祥不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持其诉讼请求，即不得执行案涉房屋、确认案涉房屋的买卖合同有效、恒冠公司对案涉房屋享有的工程价款优先受偿权不得对抗王秋祥、解除对案涉房屋的查封。

二审查明的事实与一审查明的事实一致。

二审法院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案中，王秋祥提供了《商品房预约合同》《收据》《尚源大厦收楼确认书》《房屋装修合同》等证据，证明案涉房屋买卖合同合法有效、购房款已付清并实际占有等事实。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，应认定本案商品房买卖合同关系成立且合法有效。恒冠公司对该买卖合同关系及购房款交付的真实性提出质疑，但未提供充分证据佐证，不予采信。根据《建设工程优先受偿权批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，王秋祥享有的权利足以排除恒冠公司对案涉房屋的强制执行。王秋祥的上诉请求和理由成立，予以支持。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本案不得执行案涉房屋。

二审法院判决：一、撤销一审判决；二、本案不得执行“尚源大厦”2单元2504号商品房。

在本院再审期间，恒冠公司向本院提交了以下证据材料：

证据1.《不动产登记档案查询结果证明》，以证明签订《商品房预约合同》时案涉房屋存在在建工程抵押情形；

证据2.《索福钢质入户门及防火门工程合同》《证明》《购房人交房时间统计表》《建设工程质量竣工验收意见书》，以证明王秋祥对案涉房屋的占有为非法占有；

证据3.《恒冠集团案外人执行异议纠纷案案件事实分类统计表》《北海市商品房预售许可证》，证据4.（2017）桂民终179号民事判决书、《关于李敏、麦新明等关系图》、银行流水、《鉴定申请书》，以证明王秋祥与尚源居公司的商品房买卖关系及王秋祥的付款行为均系虚假的，王秋祥不是真实的购房人；

证据5.《信息查询》，以证明王秋祥名下已有其他用于居住的房屋；

证据6.（2015）海执保字第5号民事裁定书、（2015）海执保字第5号协助执行通知书、北仲裁字（2015）第186号裁决书、北仲调字（2015）第186号调解书、《调解协议》、（2016）桂05执77号执行通知书，以证明恒冠公司对案涉房屋享有合法的执行权益。

王秋祥向本院提交了《病历证明》，以证明王秋祥之妻陈文仙因本案纠纷生病住院。

对恒冠公司提交的证据，王秋祥质证认为，对全部证据的真实性和证明目的均不予认可。

对王秋祥提交的证据，恒冠公司未发表质证意见。

本院对有争议的证据认定如下:对恒冠公司提交的证据1予以认定；证据2、3、4的形式真实性予以认定，能否达到其证明目的在争议焦点中进行评述；证据5、6不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条规定的新证据，不予认定。王秋祥提交的《病历证明》与本案无关，不予认定。

本院对原审查明的事实予以确认。

本院再审查明：2014年4月14日，王秋祥与尚源居公司签订4份《商品房预约合同》约定，其向尚源居公司分别认购“尚源大厦”2单元2501号、2503号、2504号、2505号4套房产。

本院再审认为，结合恒冠公司的再审理由和王秋祥的答辩意见及查明的事实，本案的争议焦点为：王秋祥对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。对此问题，从以下两个方面进行分析：

（一）对本案争议问题的判断如何适用法律

在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主原则的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。

根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，王秋祥作为购房者，其对抗的是恒冠公司的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断王秋祥对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。

2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人的条件，但该条规定实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款之中，且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。在新的司法解释针对买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后，二审判决直接适用该批复进行裁判，属于适用法律不当。

（二）本案是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条的情形

《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，本案证据能够证明，双方在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。结合原审查明的事实，《商品房预约合同》的真实性应予确认，《商品房预约合同》虽名为预约，但已符合本约的要件，应认定为商品房买卖合同。海城区法院查封案涉房屋的时间是2015年9月22日，而《商品房预约合同》的订立时间是2014年4月14日。可见，《商品房预约合同》订立在前，案涉房屋被查封在后。至于案涉房屋是否存在未经抵押权人同意转让而无效的问题，根据恒冠公司提交的《不动产登记档案查询结果证明》，案涉房屋虽是先办理抵押，后订立转让合同，但商品房买卖合同也不因房屋转让未经抵押权人同意而无效，并不影响本案的审查认定。因此，恒冠公司提交的新证据《不动产登记档案查询结果证明》，并不足以推翻原审判决。其次，本案证据能够证明，王秋祥已支付全部购房款。根据原审查明的事实，合同签订当日，王秋祥向尚源居公司支付了购房款239445元，该金额和《商品房预约合同》约定的购房款一致，故原判决认定王秋祥支付全部购房款并无不当。恒冠公司在本院再审中提交的证据不足以证明王秋祥的付款行为系虚假。恒冠公司主张王秋祥以现金方式支付购房款不符合交易习惯，亦无事实依据，本院不予支持。购房发票不是佐证购房人支付购房款的必要证据，故本案不能以王秋祥未提供购房发票为由否定其支付购房款的事实。

但是，本案并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的情形。根据查明的事实，王秋祥除购买的北海市“尚源大厦”2单元2501号、2503号、2504号、2505号的4套房屋外，其名下另有2套房屋，即位于北海市公园路39号京都花园4号楼B单元0801号和北海市湖海路××银××公寓××单元××号的2套房屋。虽然对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。但王秋祥名下已有多套房屋，且其在再审庭审中自述，“尚源大厦”其中2套用于居住，另外2套用于出租。故难以认定王秋祥购买本案的2504号房屋以及关联案件的房屋系基于对居住环境进行必要的改善，而非进行商业性投资。王秋祥在再审中还称其已将原登记在名下的2套房屋出售，即使该陈述属实，亦是二审判决作出之后新发生的事实，并不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。综上，本案虽符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项和第三项的情形，但不符合该规定第二项的情形，故王秋祥对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

另，恒冠公司申请对《商品房预约合同》及购房款收据中加盖的尚源居公司公章的形成时间进行司法鉴定。恒冠公司在原审中并未提出鉴定申请，且本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的情形，亦无鉴定的必要性，本院依法不予准许。

综上所述，恒冠公司的再审请求成立，本院予以支持。二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：

一、撤销广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民终216号民事判决；

二、维持广西壮族自治区北海市中级人民法院（2016）桂05民初135号民事判决。

一审案件受理费100元，由王秋祥负担；二审案件受理费100元，由王秋祥负担。

审 判 长　钱小红

审 判 员　张颖新

审 判 员　陈宏宇

二〇一八年十二月二十五日

法官助理　王智锋

书 记 员　陈文波

来源：民事审判