2020年的最后一天，北京市在“房住不炒”的道路上迈出了新的一步，以海淀区树村等三块地块作为试点，推出了“新三竞”的供地方式。

北京市规划和自然资源委发布的官方公告这样描述了新的土地竞价方式：试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。

读起来是不是有些困难？且听洋房姐姐讲一讲~

1.

要理解这句话，我们首先要知道在“新三竞”土地上盖的房子，是怎样的一种“特殊商品房”。

这种新型商品房，产权由政府和购房者共同持有，买房时购房者只需要支付个人比例的房款，房屋五年内不得出售，五年后可以上市交易，政府只按照原值收回政府所占比例的房款。

也就是说，假如100㎡的房子，售价8万/㎡，政府持有10%产权，购房者买房时相当于打了个9折，可以以720万的价格购得价值800万的房产，720万也是开发商收到的欠款。

5年后，假设房子卖了900万，政府依旧按照8万/㎡的原值，收回80万的房款。

当然，如果房子降价出售，政府也是收回80万。

经过这次转手，房子也就变成了普通商品房，新买家获得房子100%的产权。

2.

了解的房产的性质，我们再来说说“新三竞”是竞什么。

首先这类地块会有一个报价上限，当竞价达到这个上限，比如60亿，开发商就不许再出更高的价格，转而进入第二阶段——竞政府持有比例。

每个地块会有一个起始比例，比如在公告中，树村的两块地起始政府产权比例是5%，朝阳金盏地块起始政府产权比例是0.3%，竞价阶梯是0.3%。

政府产权比例也有一个上限，假设它是10%，那么如果第二阶段最高出价只到9%，没有超过10%，则出价最高者竞拍成功，未来房子盖好出售，政府占9%的产权；

如果达到上限，就要进入第三阶段，比拼各自的建设方案，提出最优方案的开发商胜出，最终政府占有房子10%的产权。

这种三重竞价的方式，限制了地价，防止开发商高价拿地，又在限制开发商利润的同时，对房屋质量进行了约束。

这种和共有产权房一样，政府和个人共同持有产权；又和限竞房一样，设有最高土地价格的房产，被网友戏称为“公产房与限竞房的合体”。

不过和共产房不同的是，新类型的房产可以出租，且租金收益全额归购房人所有；5年后即可上市交易，而且初次购买、再次出售的对象，都是只要有北京购房资格即可购买，不像共产房还有额外的限制。

看一下试点的三个地块，两块位于海淀树村的地块位置非常优越，北五环外，往东是北京体育大学，往北是大企业聚集的上地。

熟悉北京的人都知道，这个位置未来潜力无限。

两个地块都是纯住宅地块，不设房屋销售限额，也没有限竞房的户型限制，一块容积率1.7，一块1.62。

朝阳区金盏乡地块在蟹岛附近，也是不限价的商品住房。

3.

目前网友有两种声音，一种很看好这样的产权形式，认为这一类型的商品房，买房时国家帮你付一部分钱，在出售时个人却能100%享受增值部分。

而且政策还一定程度上保障了房屋品质，三个试点的位置、房产定位都不错，一定会非常抢手。未来这种“新型公产房”，说不定能全面替代限竞房。

也有人说，最终政府产权比例一定很低，本来正常购房时，开发商也会打个折，这次试点的房屋只是政府提前把折打好，和正常商品房没什么分别。

而且政策并没有惠及到真正为高房价所苦的刚需购房者，从试点地块的容积率来看，未来建成的房产类型偏高端改善。树村的两个地块起拍价折合楼面价，就已经有6、7万/㎡了，完成竞拍后，即使打折，刚需依旧望尘莫及。

4.

公租房、经适房、共产房……为了解决居住这一基本民生问题，北京推出过十几种不同类型的政策房、特殊商品房，每种下面又分别有细分品种。

这些类型的房产有的已经退出历史舞台，有的还在继续探寻、摸索“房住不炒”之路。

此前，共有产权房曾被认为是解决住房问题的答案，但一个月前，北京共产房弃购率高的文章却刷屏了。

2017年9月，北京首个共有产权房锦都家园开启网申，16万人争抢12万个名额。

等到2018年正式签合同时，摇号中签的人却都不要了，当年28个公共住房项目中，最高的起购率接近99%，最低起购率也有37%。

共产房的价格几乎是同水平商品房的一半，本以为会供应不足，没想到最终却陷入了无人愿意购买的尴尬。

对于这一现象，有人说申请共产房的真刚需占比太少，大部分人其实还是在幻想未来上涨的收益，而共有产权房出售限制太多，且个人只能获得一半的增值，很多人醒过昧儿来，也就放弃了。

也有人说，共产房都太远了，买完居住通勤、生活、孩子教育都成问题，差不多的花销不如城里租房住。

显然，共产房的现状与初衷出现了一些偏差，此次北京市新推出的政策，不知道是不是一种替代共产房的尝试。

对于此次的“新三竞”政策，你有哪些想法吗？比起共有产权房，这种新型商品房是否更能解决住房问题、稳定房价？你是否有兴趣购买呢？