平均融资成本为5.31%，同比下降。

8月30日，碧桂园发布2022年中报，截至2022年6月30日止六个月，公司共实现总收入约1623.6亿元，毛利172.1亿元，净利润约19.1亿元。报告期内，碧桂园权益合同销售金额达到人民币1851亿元，归属本公司股东权益的合同销售面积约2348万平方米，回款率达到92%。

截至2022上半年度，碧桂园经营性现金流仍保持正向，销售回款及其他经营性流入能够完全覆盖土地、工程款、税金等经营性支出，经营性现金净流入达到52.5亿元。

如何在全行业流动性紧缺中维护融资渠道通畅？如何将精细化的费用管理从集团延伸至项目端？如何穿越历史性的下行周期实现可持续增长？这些问题，碧桂园在尝试回答。

2023年中期实现“转档”

2020年末，针对房地产行业激进扩张模式的纠偏更进一步。监管层提出，房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1，市场称之为“房地产三条红线”。

调控政策发布至今已经两年半，行业目前整体向良性发展模式转变。但受疫情等突发事件影响，不少房企销售端和融资端双双受阻，“降债之路”也更加艰难。如此大环境之下，2022年中，碧桂园的关键债务指标仍实现进一步下降：总有息负债余额下降至人民币2936.8亿元；净负债率48.1%，相较去年年底下降7.6%，连续多年维持60%以下的低位。

Wind数据显示，碧桂园短债及长债到期部分自2019年末逐年下降，2022年中为728.53亿元，相比上个报告期下降16.09%。碧桂园方面表示，从2022年中到2023年中，公司短债规模将进一步下降。

事实上，自2019年以来碧桂园已经开始主动降债，截至2021年中，碧桂园净负债率为49.7%，剔除预收款后资产负债率77%，现金短债比2.1，除剔除预收款后的资产负债率外，其余两条红线均已经达标。

唯一将碧桂园限制在“黄档”的指标——剔除收款后的资产负债率也呈现稳步下降的态势，2020年末至今的四个报告期内分别为80%、77%、74%、72.1%，距离70%的基准线已经很近。碧桂园总裁莫斌表示，公司将在2023年中期前实现“三条红线”由“黄档”转至“绿档”。

债务方面，碧桂园表示，2022下半年公司已经没有到期的美元债。境内有两笔债券达到可回售状态，分别在九月和十一月，合计40亿人民币。2023年上半年度，公司共有五笔境内外债券到期或达到回售状态。其中，1月将有一笔境外美元债到期，折合人民币40亿元；1月份、4月份、5月份共四笔境内公司债券到期或达到回售状态，合计69亿元。

碧桂园方面表示，上述债券规模占比不大，公司会继续优化债务结构，偿还高息的、短期的债务，进一步拉长融资久期。

2020年至今，碧桂园不仅负债规模在降，融资成本同样在降。2022年中，碧桂园权平均融资成本为5.31%，相较去年同期的5.39%继续下降。近半年来，中国房地产企业频频遭遇外资做空或评级下调，行业整体境外融资受到一定阻碍。但基于较好的信用状况，目前为止，碧桂园仍是少数在境内外保持通畅的融资渠道民企之一。

经营性现金流持续为正

此前的投资者会议上，莫斌表示，为确保碧桂园能够穿越周期，公司将把重心放在保证资产负债及利润的平衡上，并确保核心资产和核心人员不受损。“我们主要通过销售回款，可动用现金的管理、审慎投资来维持收支相对平衡的状态，压缩一切不必要的支出。”

截至2022年6月30日，碧桂园实现权益合同销售额1851亿元，权益回款金额约1702.9亿元。上半年度，公司已有1070批次共计25万套房屋如期交付。碧桂园方面表示，下半年度，其预计将交付50万套房屋，营业收入也将随之实现大幅提升。

数据显示，2022年1月至7月，百强房企销售额下降幅度约为49.3%。而碧桂园公告显示，其前7个月销售总额约为2152亿元，同比下降39.8%，下降幅度总体优于百强企业。

莫斌在碧桂园内部会议上表示，经营要以现金流增量为核心。没有现金流增量的动作，就尽量不做或者尽量少做，同时注意短期和长期相结合。此外，做好资产和货量结构的调整。既要现金流，也要利润和优质资产，还要做到核心团队与企业共成长。

“市场瞬息万变，每个项目根据市场变化做出最适合的调整，穿越周期后才能够活得更好。”莫斌说。为此，碧桂园提出，每个项目总要从被动接受目标，转变为认真跟进项目资产、分析项目所处市场，结合自身管理能力，针对每一栋楼主动请缨，保证每一个项目做成。

控费用

确保可动用现金流稳健

现金流方面，碧桂园表示，公司已将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做极致版本的压力测试。中长期按季度、短期按周进行滚动更新，确保实现“削峰平谷”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。

为保证留足可动用现金，碧桂园围绕可动用现金做出了一系列“开源节流”的管理动作。“开源”方面，碧桂园尝试加快平均按揭放款天数和新增签约的效益回款率。

集团内部统计数据显示，按揭平均放款天数同比加快了19天，权益回款率提升了两个百分点；为提升合作项目的资金使用效率，公司方面已启动与39家合作方的项目分家。此外，碧桂园还在集团层面全面盘点资产，其表示，上半年已盘活收回资产达69亿元。

“节流”方面，公司严格进行复工铺排，尝试以销定产，对慢流速项目主动控制“无效产值”，从源头降低未来的支付压力。集团同时要求项目方盘活沉淀资金，主动通过监控账户进行出款，减少对集团资金下拨的依赖。

2022上半年度，碧桂园持续加强对销管费用的管控。公司方面的统计数据显示，上半年度碧桂园销管费用共计88.6亿元，同比下降36.3%。具体来说，集团及项目方均在尝试分解费用类型，减少非刚性费用支出。且销管费用根据项目产出进行匹配，减少尾盘项目费用支出，将额度重点分配给常规在建、在售项目。与此同时，碧桂园还在不断以周、年为单位进行中短期的现金流管理，对现金流进行精细化管控。